Kik voltak a bérlők az ezredforduló Magyarországán?Magyarországon a háború utáni években – egészen a kilencvenes évekig – a bérlakás volt az általános lakhatási forma. A tanácsi lakások bérlői a hatályos jogszabályban meghatározott módon juthattak – igénylés és sorban állás után – bérlakáshoz a családlétszám, és alapvetően a szociális helyzetük alapján. A tömeges lakótelepi építkezések lehetővé tették, hogy a lakást igénylők várólistára kerüljenek, s kezdetben ingyen, majd lakás-használatbavételi díj ellenében bérlakásba költözzenek.
Bérlőből – tulajdonos
Ez a felállás az ezredfordulóra az – akkor már – önkormányzati lakások értékesítésével alapvetően megváltozott. Európában nálunk lett a legmagasabb a tulajdonosi arány a lakáspiacon. S mit kaptak érte az új lakástulajdonosok? Nos megkapták a lepusztult, több évtizede elhanyagolt épületek felújítási terhét a kedvező lakástörlesztési feltételek mellé. S ki járt jól? Az állam mellett az önkormányzat, mert kötelezhette az újdonsült tulajdonosokat az épületek felújítására, s zsebre rakhatta a befolyt vételárat. Természetesen ezt az összeget a törvény alapján vissza kellett forgatni a lakásállomány javítására. De az igazi nyertesek megint az ügyeskedők voltak, s azok közül is azok a kárpótlási jeggyel rendelkezők, akik a családtagok bérlakásait megvásárolhatták, s később pályázat útján is nagyobb bérlakás állományt vehettek meg,
Magán bérlakás állomány létrejötte
Ez volt az első nagyobb magán bérlakás szektor kialakulásának lehetősége. A második hullámban a kedvező lakáshitelek adtak lehetőséget a személyenként több lakás megszerzésére. A köztisztviselői hitel-akció pedig kifejezetten – kimondva, kimondatlanul – ezt a tendenciát erősítette.
A harmadik nagyobb bérlakás tulajdonosi kör a külföldi befektetők közül került ki. Megjelentek a piacon a nagyon jó helyen – elsősorban belvárosi, műemlék vagy értékesebb épületekben – vásárlók, akiknek értékes információik voltak a terület állami pénzből történő rehabilitációját illetően. Így csak a lakást kellett teljeskörűen rendbe hozni, az épület felújítására nem volt gondjuk. A felvásárlásban nagy segítséget nyújtottak az ingatlanirodák is. Az új tulajdonosnak meg sem kellett jelennie: a vételtől a karbahelyezésig, a bérbeadástól a lakás kezeléséig mindent elintéztek az erre szakosodott szakemberek.
Van bérlakás – hol a bérlő?
Az első hullámos privatizációs, tőkebeáramlós időszakban megjelentek a külföldi menedzserek, akik – hazai viszonylatban – magas áron, hosszabb időtartamra kerestek lakásokat. Az első hullámban bérbeadók nagyon jól jártak. Karbahelyezett lakásaikat olyan bérlők vették használatba, akik a nyugati kultúrában élve jó fizetők voltak, életvitelszerűen használták a lakásokat, s főleg nem akartak benne maradni. Sajnos – mint minden jónak – ennek is egyszer vége lett. A menedzserek betanították a helyi vezetőket, vagy – más profit után nézve – az egész vállalkozás elköltözött.
A bérlői piac változása
Az ezredfordulóra Magyarországon megcsappant a jól „tejelő” bérlői réteg. Kezdett viszont a lakással nem, vagy átmenetileg nem rendelkező magyar bérlő megjelenni a piacon. Ők viszont, - a jól fizető multiknál és a kormányzatban dolgozók kivételével – már sokkal kevésbé voltak fizetőképesek. A bérlői oldalról a kereslet drasztikusan csökkent. A bérbeadók – a jó üzlet reményében felújították a lakásaikat, hiteleket vettek fel, illetve hitelek igénybe vételével vettek újabb ingatlanokat. Sokan a nagy és gyors haszon reményében túlvállalták magukat.
A boom után bekövetkező keresleti visszaesés sok bérbeadót kellemetlen helyzetbe hozott, akár a bérbeadás céljára vásárolt ingatlan eladására is kényszerítette.
Megváltozott bérleti piac
A kereslet és kínálat az igényesség és a megfizethetőbb bérleti díjak felé mozdult. Az alacsonyabb kategóriás, kevésbé fizetőképes bérlők is egyre igényesebbek lettek. Már nem volt elég, hogy fedél legyen a fejük felett, elvárták a bérbeadótól, hogy rendezett, tiszta, működő lakást kapjanak a pénzükért. Megmaradt még a bérleti piac külföldieknek és magyaroknak (keletieknek) szóló kínálati eltérése, de a kettő egyre jobban közelített egymáshoz. Napjainkban már nem lehet lepusztult lakásokat jó pénzért (de lassan semennyiért sem) bérbeadni. A kínálatnak menthetetlenül alkalmazkodnia kell az igényesebb és olcsóbb kereslethez.
A bérlői réteg
A városokban sokkal nagyobb a kínálat és természetesen a kereslet a bérletekre mind a vidéki, falusi környezetben. Ennek egyik oka a munkahely, a másik az oktatás. Azokon a településeken, ahol van lehetőség elhelyezkedni, dolgozni, sokkal inkább igény van a heti ingázók esetében, hogy hét közben valahol éljenek. Ugyanez az igény az egyetemi, főiskolai városokban is. Azok a tanulók, akik kiszorulnak vagy nem igénylik a kollégiumi elhelyezést, lakást bérelnek. A hallgatóknak kiadott lakások száma is egy markáns szegmense a bérleti piacnak.
Bérleti árak – önkormányzati bérleményeknél
Kis kitérővel nézzük meg a hivatalos bérleti díjak alakulását. A lakáspiacon még – igaz csekély mértékben – jelen van az önkormányzati bérlet is. Itt is nagy szórás van a lakbér mértékét illetően, de keretként a lakástörvény meghatározása a mérvadó. Ennek a jogszabálynak a 34.§.(2) bekezdése értelmében "A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni.”
Minden település, kerület önkormányzata saját rendeletben határozza meg a lakbér kötelező mértékét a szociális bérlakások esetében. Csak két budapesti kerületet ragadok ki. Míg a III. kerület az összkomfortos lakás négyzetméterenkénti lakbér összegét 225 Ft/m2/hó határozza meg, addig a XIX. kerületben csak 115 Ft/m2/hó kell fizetni a bérlőnek.
Ha már az önkormányzatoknál ilyen nagymértékű a bérleti díjak közötti eltérés, nem csoda, ha a piac által vezérelt magán bérleteknél is hatalmas a szórás.
Bérleti árak – magántulajdonú lakások bérleténél
A lakástörvényben és a piac által diktált bérleti díjak kialakításánál sok az egyezőség. Míg mindkettőnél ár-kialakító tényező a lakóövezet, épület, lakás, műszaki állapot, addig az eltérések is jelentősek. Az önkormányzat négyzetméterenként határozza meg a bérleti díjat, míg a magánszektor ingatlanonként.
Nincs mindig arányban a bérlet díja a lakás tényleges nagyságával. Lehet, hogy maga az ingatlan nagy, de használhatósága szempontjából alacsony értéket képvisel. Ilyen lehet a nagy alapterületű előszobával, terem méretű konyhával, de rossz beosztású lakószobával rendelkező lakás. Szintén bérleti díj csökkentő tényező, ha a szobák belső sötét folyosóra, udvarra néznek, vagy forgalmas utcára, ahová nem lehet szellőztetni vagy a zaj miatt nem lehet pihenni. Rosszul teszi az a tulajdonos, aki a bérleti díjat a lakás nagysága és nem használati értéke alapján állapítja meg. Könnyen nyakán maradhat az ingatlan, s bérlő hiányában fizetheti annak költségeit is.
Általánosan elmondható, hogy csökken az olyan lakások iránti kereslet, melyek rossz állapotú ingatlanokban találhatóak, körfolyosós, udvari, korszerűtlen, sötét, rossz elosztásúak Nem talál egyhamar bérlőre az elhanyagolt, szedett-vedett bútorokkal berendezett lakás sem.
Jól ki lehet viszont adni a felső kategóriás lakások közül azokat, melyek dunai vagy hegyekre néző panorámával rendelkeznek, jó műszaki állapotúak, igényes belső kialakításúak, s garázzsal vagy gépkocsi beállóval rendelkeznek. Akinek van pénze és ingatlanba szeretné befektetni, annak érdemes a már most is drágán kínált lakásokat megvennie. Ezek ugyanis a jövőben is kiadhatók lesznek.
A szerényebb, bérletre kínált lakásokkal rendelkezők, viszont át kell hogy gondolják a bérleti díjakat. Sokkal lassúbb megtérülésre számíthatnak, ha bérbe adják a lakást. A csökkenő bérleti díjakon, az egyre igényesebb bérlőkön kívül még nehezíti a megtérülést az adók és járulékok mértéke is.
Bokor Éva
Ingatlanmenedzser
VÁR-KÖZ Kft.
nyomtatható verzió 
hírküldés
Új hozzászólás
